In Geschäftsräumen ist eine Gebrauchspflicht zulässig und wird oft mit täglichen Konventionalstrafen abgesichert. Bei schlechtem Geschäftsgang entsteht so schnell grosser Druck.
Vermieter definieren zunehmend genau, wie ein Betrieb geführt werden muss, etwa hinsichtlich Branche, Öffnungszeiten oder Sortiment. Teilweise wird eine Gebrauchspflicht sogar dann angenommen, wenn sie nicht ausdrücklich im Vertrag steht.
Bereits eine Reduktion des Sortiments oder des Personals kann als Pflichtverletzung gelten. Denn der Vermieter darf nach Treu und Glauben erwarten, dass der Betrieb so geführt wird, wie es bei Vertragsabschluss vereinbart oder vorausgesetzt wurde.
Wer den Mietvertrag vorzeitig beenden will, ist meist darauf angewiesen, einen Nachmieter zu finden, der den Betrieb praktisch unverändert weiterführt. Je enger der vereinbarte Gebrauchszweck gefasst ist, desto schwieriger wird es, eine passende Lösung zu finden.
Risiken bei Schliessung des Geschäftes
Lehnt der Vermieter einen Nachmieter ab, drohen:
- ausserordentliche Kündigung und Schadenersatz, oder
- Weiterzahlung des Mietzinses plus mögliche Konventionalstrafe.
Ein Rechtsstreit ist für den Mieter riskant und teuer.
Oft lohnt sich eine Verhandlung über eine Pauschalzahlung für eine frühere Vertragsauflösung, idealerweise mit Rückerstattung bei schneller Wiedervermietung.
Tipps
- Gebrauchspflicht nach Möglichkeit ablehnen.
- Falls nötig: vertragliche frühe Ausstiegsmöglichkeit verlangen.
- Bei Nachmietersuche klare Vorgaben zu akzeptierten Branchen einfordern.
- Beim einem Auskauf aus dem Mietvertrag die Rückerstattung bei schneller Wiedervermietung vereinbaren.